Vlaanderen onteigent 150 woningen: hoeveel geld krijgen de eigenaars?

150 panden moeten plaatsmaken

De heraanleg van de Noord-Zuidverbinding in Houthalen-Helchteren is een van de grootste infrastructuurprojecten in Limburg. De plannen voorzien twee tunnels onder de centra van Houthalen en Helchteren, nieuwe wegverbindingen, fietsbruggen, 17 kilometer nieuwe fietsinfrastructuur en een ecoduct. Volgens De Werkvennootschap verdwijnen voor de aanleg van de infrastructuur in totaal ongeveer 150 gebouwen. De eerste acht panden werden al in 2025 gesloopt.

Intussen zijn de meeste eigendommen minnelijk verworven. Dat betekent dat Vlaanderen en de eigenaar samen tot een verkoopprijs zijn gekomen. In augustus 2026 meldde De Werkvennootschap via Nieuwsblad dat er akkoorden waren met 146 eigenaars en dat voor 27 percelen nog geen overeenkomst was bereikt. Het gaat om bebouwde percelen waarop in totaal vijftien gebouwen staan.

Dat is belangrijk, want een onteigening betekent niet automatisch dat de eigenaar onmiddellijk zijn woning of grond moet afstaan. De Vlaamse overheid moet eerst de wettelijke procedure volgen.

Wanneer mag de overheid onteigenen?

In Vlaanderen geldt het Vlaams Onteigeningsdecreet. Een overheid mag niet zomaar een woning, bedrijfspand of stuk grond afnemen omdat ze dat nuttig vindt. Er moet sprake zijn van een algemeen belang en de onteigening moet noodzakelijk zijn voor de realisatie van een overheidsdoelstelling.

Bovendien moet worden onderzocht of er alternatieven bestaan. De overheid mag alleen de goederen of zakelijke rechten onteigenen die noodzakelijk zijn voor het project. De eigenaar heeft daarnaast recht op een billijke schadeloosstelling. Dat staat expliciet vermeld op de website van de Vlaamse overheid. 

Ook onderhandelen is verplicht. De overheid moet proberen om eerst tot een minnelijke verwerving te komen. Lukt dat, dan wordt de eigendom gewoon verkocht en is er geen gerechtelijke onteigening nodig.

Lukt het niet, dan kan de procedure verdergaan. Een openbaar onderzoek duurt 30 dagen en betrokken eigenaars kunnen opmerkingen of bezwaren indienen. Daarna kan een definitief onteigeningsbesluit volgen. Wordt ook daarna geen akkoord bereikt, dan kan de overheid naar de vrederechter stappen. 

Hoeveel krijgt een eigenaar?

Een onteigening betekent niet simpelweg dat Vlaanderen de oorspronkelijke aankoopprijs van een woning terugbetaalt. De vergoeding wordt gebaseerd op de huidige marktwaarde, ook wel de venale waarde genoemd. Daarbij wordt onder meer gekeken naar vergelijkbare recente verkopen in de omgeving, de toestand van het gebouw, de oppervlakte en eventuele renovaties.

De Vlaamse overheid benadrukt bovendien dat de vergoeding wordt berekend op basis van de huidige waarde van het onteigende goed en niet op basis van de prijs van de nieuwe woning die de eigenaar eventueel wil kopen. 

Bovenop die waarde komt een wederbeleggingsvergoeding. Die moet onder meer de kosten opvangen die verbonden zijn aan het opnieuw investeren van het ontvangen bedrag in vastgoed, zoals notariskosten, registratiebelasting en overschrijvingskosten. Volgens Vlaanderen ligt het toepasselijke percentage tussen 13,5 en 24,5 procent van de venale waarde, afhankelijk van de situatie. Bij een gedeeltelijke onteigening kan daar nog een vergoeding bijkomen voor de waardevermindering van het stuk grond of gebouw dat de eigenaar mag behouden.

Ook verhuis- en andere kosten kunnen meetellen

De vergoeding kan dus veel verder gaan dan alleen de waarde van het huis of perceel. Wie zijn woning moet verlaten, kan bijvoorbeeld een vergoeding krijgen voor verhuiskosten. Voor beroepsactiviteiten, handelszaken en ondernemingen wordt gekeken naar de kosten die ontstaan doordat de activiteit naar een andere locatie moet worden verplaatst of aangepast.

De Vlaamse overheid omschrijft de regeling als een vergoeding voor de rechtstreekse schade die door de onteigening wordt veroorzaakt. Niet iedere eigenaar krijgt automatisch elk mogelijk onderdeel van de vergoeding: de concrete situatie bepaalt welke schadeposten van toepassing zijn.

Voor de overblijvende eigenaars langs de Noord-Zuidverbinding betekent dit dat de uiteindelijke vergoeding dus per dossier kan verschillen. Een vrijstaande woning, een bedrijfspand, een stuk tuin of een perceel waarvan slechts een gedeelte wordt ingenomen, wordt niet noodzakelijk op dezelfde manier gewaardeerd.

Voor de vijftien gebouwen waarvoor de onderhandelingen nog niet zijn afgerond, blijft een minnelijke overeenkomst bovendien mogelijk. De eerste stap van de onteigeningsprocedure bestaat opnieuw uit onderhandelen. Pas wanneer ook dat geen resultaat oplevert, kan de zaak voor de rechtbank komen. De vrederechter kan dan de wettigheid van de onteigening beoordelen en de definitieve vergoeding vaststellen.