Nieuwe controleplicht doet huurmarkt daveren: “Impact kan veel groter zijn dan gedacht”

Controleurs lopen nu al tegen grenzen aan

In Vlaanderen heeft één op de drie gemeenten vandaag al een verplicht conformiteitsattest bij nieuwe huurcontracten, en dat zorgt nu al voor een grote werklast. Een algemene lijst van huurwoningen bestaat niet, waardoor teams zoals dat van Tienen, Zoutleeuw en Geetbets elke dag manueel op zoek moeten gaan naar nieuwe verhuringen. Ze vergelijken namen van nieuwe bewoners met die van eigenaars en sturen pas daarna een brief dat een controle verplicht is. Het systeem werkt, maar het is omslachtig, tijdrovend en afhankelijk van correcte domiciliëring.

Woningcontroleur Anke Meus benadrukt bij VRTNWS dat veel controles pas gebeuren nadat huurders klachten indienen. Soms gaat het om vochtproblemen, soms om gevaarlijke elektriciteit, en soms om basiselementen zoals ventilatie of veilige trappen. Bij vastgestelde gebreken krijgt de eigenaar doorgaans drie maanden tijd om alles te herstellen. De meesten doen dat uiteindelijk, al niet zonder enige tegenzin.

Risico op onbewoonbaarheidsverklaringen

Wie toch weigert of te lang talmt, riskeert dat de burgemeester ingrijpt met een ongeschiktheids- of onbewoonbaarheidsverklaring. Daarbij hoort een jaarlijkse taks die telkens hoger wordt zolang de gebreken blijven bestaan. Dat mechanisme tilt de kwaliteit omhoog, maar heeft een keerzijde: woningen verdwijnen tijdelijk uit de markt, wat in een al gespannen huurmarkt extra druk kan veroorzaken.

Meus geeft aan dat eigenaars vaak niet op de hoogte zijn van alle geldende normen. Volgens haar is begeleiding dus minstens even belangrijk als streng toezicht.

Wat met de huurprijzen?

Een van de grootste vragen komt van de VVSG, die een impactstudie vraagt aan minister van Wonen Melissa Depraetere. Investeringen die voortkomen uit het conformiteitsattest kunnen immers doorwerken in de huurprijs. De vraag is simpel, maar gevoelig: maakt de verplichting huren duurder dan het al is?

Voor kwetsbare huurders zit nog een ander risico in het systeem. Zij durven vaak niet te klagen uit angst hun woning te verliezen, zeker met de grote concurrentie op de huurmarkt. Depraetere vindt dat net de verplichting die drempel moet wegnemen, maar hoe dat in de praktijk zal uitpakken, moet nog blijken.

Lees ook: Welke kleine herstellingen moet een huurder zelf uitvoeren? En welke zijn voor de verhuurder?

Eigenaars vragen redelijkheid

Belangenorganisatie Verenigde Eigenaars benadrukt dat veel verhuurders particulieren zijn die niet altijd thuis zijn in ingewikkelde regelgeving. Vooral oudere eigenaars verliezen soms het overzicht en weten niet goed hoe ze aan alle eisen moeten voldoen. Ze vragen daarom een soepeler aanpak en meer begeleiding. Ook wijzen ze op verschillen in interpretatie tussen controleurs, wat bij eigenaars voor onzekerheid zorgt.

Aantal controles stijgt explosief

Lokale besturen voerden in 2024 bijna vijfenveertigduizend woningonderzoeken uit, dubbel zoveel als vijf jaar geleden. In ongeveer één op de vijf gevallen leidde dat tot een ongeschiktheids- of onbewoonbaarheidsverklaring. Vorig jaar werden meer dan twintigduizend conformiteitsattesten afgeleverd. De cijfers tonen hoe groot de druk al is nog voor 2030 van start gaat.

Extra info: zo ziet de planning richting 2030 eruit

Hoewel de verplichting pas in 2030 ingaat, wordt er achter de schermen stevig gewerkt aan een draaiboek. De Vlaamse overheid bekijkt hoe lokale besturen de extra werklast kunnen opvangen, of er bijkomende middelen komen voor woningcontroleurs en of digitale systemen het proces kunnen versnellen. Ook wordt onderzocht of een centrale databank voor huurwoningen haalbaar is, zodat gemeenten minder manueel moeten zoeken. Hoe die voorbereiding precies ingevuld wordt, moet in de loop van 2025 duidelijk worden. Eén ding staat vast: alle betrokken partijen verwachten een ingrijpende hervorming voor de huurmarkt.