Wie vandaag bouwgrond koopt, kan morgen met een financiële nachtmerrie zitten
Wie een bouwgrond koopt of een nieuwbouwwoning plant, houdt best rekening met een mogelijk extra financieel risico. De Vlaamse regering onderzoekt een hervorming van het Bodemdecreet. Daardoor zou de bescherming van kopers bij historische bodemvervuiling kunnen veranderen. Een beslissing is er voorlopig nog niet.
Bescherming van kopers staat mogelijk ter discussie
In Vlaanderen geldt al jarenlang het principe dat de vervuiler betaalt. Wie een stuk bouwgrond te goeder trouw koopt, hoeft normaal gezien niet automatisch zelf op te draaien voor vervuiling die jaren geleden door iemand anders werd veroorzaakt. Wanneer de oorspronkelijke vervuiler niet meer kan worden aangesproken, kan OVAM onder bepaalde voorwaarden tussenkomen bij de sanering.
Net die bescherming baart de vastgoedsector zorgen. De Vlaamse regering werkt aan een herziening van het Bodemdecreet. Volgens de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) wordt daarbij onderzocht of de vrijstelling van de saneringsplicht voor bepaalde kopers kan verdwijnen.
De sector vreest dat iemand daardoor na de aankoop alsnog geconfronteerd wordt met een bijzonder zware factuur. Het gaat dus niet alleen om projectontwikkelaars, maar mogelijk ook om particulieren die een bouwgrond kopen om er hun eigen woning op te zetten.
Sanering kan tienduizenden euro's kosten
De mogelijke financiële gevolgen zijn aanzienlijk. BVS-voorzitter Rikkert Leeman waarschuwt in Het Laatste Nieuws dat bodemsaneringen volgens de sector al snel 100 tot 150 euro per kubieke meter kunnen kosten. Bij een perceel van 600 vierkante meter waarvan de bovenste meter volledig moet worden afgegraven, loopt de berekende factuur op tot 60.000 à 90.000 euro.
Dat is een enorme meerkost voor wie al een bouwbudget heeft vastgelegd. Bij een nieuwbouwwoning van 400.000 euro zou zo'n sanering volgens die berekening 15 tot 22,5 procent extra betekenen. De werkelijke prijs hangt uiteraard af van de aard, de omvang en de diepte van de vervuiling.
Nieuwe bouwgrond kopen kan financieel risico worden
Wie een bouwgrond koopt of een nieuwbouwwoning plant, houdt best rekening met een mogelijk extra financieel risico. De Vlaamse regering werkt aan een hervorming van het Bodemdecreet. De vastgoedsector vreest dat kopers daardoor sneller met de kosten van historische bodemvervuiling geconfronteerd kunnen worden. Maar de precieze plannen liggen genuanceerder dan de eerste waarschuwingen doen vermoeden.
Bescherming van kopers staat ter discussie
In Vlaanderen geldt al jarenlang het principe dat de vervuiler betaalt. Wie te goeder trouw een stuk bouwgrond koopt, hoeft normaal gezien niet automatisch zelf op te draaien voor vervuiling die jaren geleden door iemand anders werd veroorzaakt.
Volgens OVAM kan een eigenaar onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van de saneringsplicht krijgen. Daarvoor moet hij onder meer aantonen dat hij de vervuiling niet zelf heeft veroorzaakt, dat die al bestond voordat hij eigenaar werd en dat hij op het moment van aankoop niet wist en ook niet moest weten dat de bodem vervuild was.
Net die bescherming baart de vastgoedsector zorgen. In een gesprek met de krant waarschuwt de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) voor een mogelijke aanpassing van de regels. Voorzitter Rikkert Leeman vreest dat kopers uiteindelijk verantwoordelijk kunnen worden voor saneringen van vervuiling die ze zelf niet hebben veroorzaakt.
De officiële stand van zaken vraagt wel om nuance. De Vlaamse regering keurde op 22 mei en 26 juni 2026 principiële wijzigingen aan het Bodemdecreet goed. Het ontwerp dat op 20 oktober 2026 bij het Vlaams Parlement werd ingediend, richt zich onder meer op het aanspreken van moedervennootschappen wanneer een saneringsplichtige dochteronderneming onvoldoende financiële draagkracht heeft. Een algemene afschaffing van de bescherming voor onschuldige kopers blijkt niet uit die ingediende tekst.
Sanering kan tienduizenden euro's kosten
De bedragen die de vastgoedsector aanhaalt, zijn niet min. Volgens BVS-voorzitter Leeman kost een bodemsanering al snel 100 tot 150 euro per kubieke meter, afhankelijk van de vervuiling.
Bij een perceel van 600 vierkante meter waarvan de bovenste meter volledig moet worden afgegraven, loopt de berekende factuur op tot 60.000 à 90.000 euro. Bij een nieuwbouwwoning van 400.000 euro betekent dat een mogelijke meerkost van 15 tot 22,5 procent.
Dat zijn berekeningen op basis van een zwaar saneringsscenario, geen vaste tarieven die voor iedere bouwgrond gelden. De uiteindelijke factuur hangt af van de aard, de concentratie, de verspreiding en de diepte van de vervuiling.
PFAS, zware metalen en oude stookolietanks
Niet elke bodemverontreiniging kost evenveel om te verwijderen. Een lekkende stookolietank kan bijvoorbeeld plaatselijke vervuiling met minerale olie veroorzaken. Ook benzeenresten, lood, kwik en andere zware metalen kunnen een sanering noodzakelijk maken.
De laatste jaren is vooral PFAS een belangrijk aandachtspunt geworden. Die stoffen breken bijzonder moeilijk af en kunnen zich verspreiden via bodem en grondwater. Bij een bouwproject kan bijkomend onderzoek nodig zijn om de omvang van de vervuiling vast te stellen.
Leeman vreest dat ontwikkelaars door de onzekerheid een risicopremie zullen aanrekenen of bepaalde projecten helemaal niet meer zullen uitvoeren. Dat kan volgens de sector extra druk zetten op de woningprijzen, terwijl Vlaanderen tegen 2050 nog honderdduizenden bijkomende woningen nodig heeft.
Bodemattest wordt nog belangrijker bij aankoop
Wie bouwgrond wil kopen, doet er goed aan het bodemattest grondig te laten controleren. Dat document geeft informatie over de bekende bodemkwaliteit en eventuele onderzoeken of verplichtingen. Bij een risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek verplicht bij overdracht, tenzij een wettelijke uitzondering geldt.
Een bijkomend bodemonderzoek kan volgens de vastgoedsector 5.000 tot 10.000 euro kosten. Zelfs daarmee is niet elk risico uitgesloten: vervuiling kan plaatselijk voorkomen en bij latere graafwerken alsnog aan het licht komen.
Het kabinet van Vlaams minister van Omgeving Jo Brouns
Gerelateerde artikelen
Recente artikelen
