Interview: Expert over nieuwbouwmarkt: “Er moet dringend iets gebeuren”

Nieuwbouw verliest terrein door hoge btw

Volgens Kristophe Thijs van CIB ligt de kern van het probleem bij de aanzienlijke btw-kloof tussen nieuwbouw en bestaande woningen. “Nieuwbouw is een heel moeilijk product en dit is al enkele jaren zo”, legt hij uit aan Redactie24. “Niet omdat er geen interesse in is, maar omdat je voor nieuwbouw 21% btw betaalt en voor een bestaande woning amper 2% registratiekosten.”

Dat verschil heeft een enorme impact op het totale budget van een woning aankoop. “Dat is een kloof van 19% op een bedrag van 300.000 of 400.000 euro, spreek over een gigantisch verschil in kosten, waardoor mensen nieuwbouw laten links liggen wanneer ze op zoek gaan naar een woning.” Hoewel er recent een lichte heropleving merkbaar is, blijft die volgens de vastgoedexpert beperkt en onvoldoende om van een echte doorbraak te spreken.

Economische impact op de bouwsector

De zwakke prestaties van de nieuwbouwmarkt hebben ook bredere economische gevolgen. “Er zijn bouwbedrijven die failliet gaan, personeel dat wordt ontslagen. Maar ook grote projectontwikkelaars zijn al failliet gegaan of hebben het heel moeilijk.” Wanneer projecten niet verkocht raken, worden ze vaak niet gerealiseerd, wat de druk op de sector verder verhoogt. Daarnaast spelen ook externe factoren een rol. “Door de oorlogen die nu bezig zijn, de materialen die weer duurder worden, is nieuwbouw een markt die het heel moeilijk heef.” 

6% btw-regeling bij afbraak en heropbouw als stimulans

Een belangrijke maatregel die de nieuwbouwmarkt gedeeltelijk ondersteunt, is de regeling rond afbraak en heropbouw aan 6% btw. “Dat is een gunstige maatregel, maar dat kan natuurlijk niet voor elk pand, of niet voor elke projectontwikkeling. Tegelijk liggen er ook kansen voor investeerders: “Als je bereid bent om je woning minstens 15 jaar te verhuren, op de private markt, dan kun je ook van deze maatregel genieten.”

We bekijken even meer dieper in detail naar de maatregel rond de 6% btw bij afbraak en heropbouw. Op de website van Vlaanderen geeft men de verschillende voorwaarden aan die verbonden zijn aan deze maatregel die permanent geldt sinds 1 juli 2025. Zo kan een bouwheer die een gebouw sloopt en een nieuwe woning optrekt om er zelf in te wonen, gebruikmaken van het verlaagde btw-tarief op voorwaarde dat de woning maximaal 200 m² groot is, het de enige en eigen woning betreft en de eigenaar er minstens vijf jaar gedomicilieerd is. 

Daarnaast komt ook sloop en heropbouw in aanmerking voor 6% btw wanneer de woning gedurende minstens vijftien jaar sociaal wordt verhuurd. Ook private verhuur valt onder bepaalde voorwaarden binnen de regeling. Daarbij moet de woning minstens vijftien jaar verhuurd worden aan dezelfde huurder, die er zonder uitstel zijn domicilie neemt, en mag de bewoonbare oppervlakte maximaal 200 m² bedragen. 

Nieuw sinds juli 2025 is dat ook projectontwikkelaars of verkopers het verlaagde tarief kunnen toepassen bij verkoop van een heropgebouwde woning. In dat geval geldt onder meer dat de woning maximaal 175 m² groot mag zijn wanneer ze verkocht wordt aan een particulier die er zelf gaat wonen als enige woning, of dat de koper zich engageert om het pand minstens vijftien jaar sociaal of privé te verhuren, waarbij de huurder er effectief gedomicilieerd moet zijn.

Structurele oplossing blijft uit

Hoewel de 6%-regeling een stimulans vormt, volstaat ze volgens Thijs niet om de markt structureel te herstellen. De fundamentele uitdaging blijft de hoge btw op nieuwbouw. “Willen we echt die nieuwbouw aanzwengelen, dan gaan we andere btw-tarieven moeten gaan hanteren, want anders is die kloof tussen 2% en 21% gewoon te groot om mensen te overhalen om nog nieuwbouw te kopen.”

De sector pleit al langer voor een algemene btw-verlaging, maar een snelle invoering lijkt onwaarschijnlijk. “Ik denk dat het zo stilaan tijd wordt dat de overheid gaat inzien dat er iets moet gebeuren. Maar wij weten ook dat budgettair ons land niet zo sterk staat, dus we kunnen wel hopen dat die btw-verlaging er komt, maar dat zal niet op korte termijn gebeuren.”

Nieuwbouw blijft belangrijk voor de toekomst

Ondanks de huidige moeilijkheden blijft nieuwbouw volgens Kristophe Thijs essentieel voor de toekomst van de woningmarkt. “Dat zijn woningen waar mensen de komende 50 jaar zorgenvrij kunnen gaan wonen”, benadrukt hij. We kunnen concluderen dat de vraag naar kwalitatieve en duurzame woningen blijft bestaan, maar zonder bijkomende maatregelen dreigt het aanbod verder onder druk te komen en blijft een structureel herstel van de nieuwbouwmarkt onzeker.