Geen goed nieuws voor wie een huis of appartement wil kopen

Hogere ECB-rente zet Belgische woningmarkt opnieuw onder druk

De Europese Centrale Bank heeft de rente opnieuw verhoogd. De drie belangrijkste ECB-rentetarieven stijgen met 25 basispunten. De depositorente komt daardoor vanaf 16 september op 2,5 procent te liggen, terwijl de rente voor de belangrijkste herfinancieringstransacties stijgt naar 2,65 procent. Dat bevestigt de Europese Centrale Bank in haar meest recente rentebesluit. 

Voor wie een woning wil kopen, klinkt zo'n beslissing misschien als een technisch financieel gegeven, maar de gevolgen kunnen rechtstreeks voelbaar zijn. Banken baseren hun kredietvoorwaarden immers mee op de ontwikkelingen op de financiële markten. Een hogere rente betekent dat een woonlening duurder kan worden en dat kandidaat-kopers voor hetzelfde bedrag een hogere maandelijkse afbetaling moeten dragen.

De timing is bovendien weinig gunstig. De inflatie in de eurozone is in augustus opgelopen tot 3,3 procent, tegenover 2,9 procent in juli. De ECB verwacht dat de inflatie over heel 2026 gemiddeld rond 3 procent zal uitkomen. Pas daarna zou er opnieuw een geleidelijke daling volgen.

Woonlening op 25 jaar kost opnieuw meer

Voor Belgische kandidaat-kopers is vooral de evolutie van de hypotheekrente belangrijk. Volgens de cijfers die VRT aanhaalt, bedraagt de rente voor een lening met een vaste rentevoet op 25 jaar momenteel 4,29 procent. Vorig jaar lag dat niveau nog op 3,65 procent.

Dat verschil lijkt op het eerste gezicht beperkt, maar over een volledige looptijd kan een hogere rente een aanzienlijk effect hebben op de totale kostprijs van een woning. Wie vandaag een woning zoekt, moet daarom niet alleen naar de aankoopprijs kijken, maar ook naar de rente, de looptijd en de maandelijkse afbetaling.

De impact van de hogere rente wordt duidelijk wanneer we een lening van 300.000 euro op 25 jaar bekijken. Bij een vaste rentevoet van 3,65 procent bedraagt de maandelijkse afbetaling ongeveer 1.526 euro en betaalt de kredietnemer over de volledige looptijd in totaal zo'n 457.834 euro terug. Bij de huidige rente van 4,29 procent stijgt de maandlast naar ongeveer 1.632 euro en loopt het totale terugbetaalde bedrag op tot ongeveer 489.582 euro. Dat betekent dat de kredietnemer maandelijks bijna 106 euro extra betaalt en over 25 jaar in totaal ongeveer 31.748 euro meer kwijt is. Alleen al de interestkost stijgt daarbij van ongeveer 157.834 naar 189.582 euro.

John Romain van Immotheker Finotheker waarschuwt dat de situatie zwaar begint te wegen op de markt. "Dit is het hoogste niveau in meer dan 12 jaar", zegt hij volgens VRT. Ook het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen zou volgens Romain met 8 procent zijn gedaald.

Dat wijst erop dat kandidaat-kopers voorzichtiger worden. Een woning die enkele maanden geleden nog financieel haalbaar leek, kan door een hogere rente plots buiten het budget vallen.

Waarom verhoogt de ECB de rente?

De renteverhoging komt er niet omdat de ECB woningen duurder wil maken. Het belangrijkste doel is de inflatie onder controle krijgen. Door lenen duurder te maken, probeert de centrale bank gezinnen en bedrijven ertoe aan te zetten minder geld uit te geven en minder te investeren.

Dat moet uiteindelijk de vraag in de economie afremmen en de prijsstijgingen temperen. Alleen zorgt die strategie ook voor neveneffecten. Hogere kredietkosten maken het moeilijker om een woning te kopen, een bedrijf te financieren of grote investeringen te doen.

De huidige onzekerheid wordt bovendien sterk beïnvloed door het conflict in het Midden-Oosten. Volgens de ECB blijven de inflatierisico's daardoor aanzienlijk. "De vooruitzichten blijven hoogst onzeker, met opwaartse risico's voor de inflatie en neerwaartse risico's voor de economische groei", klinkt het in de communicatie van de centrale bank.

De ECB verwacht dat de inflatie in 2027 gemiddeld 2,5 procent bedraagt en in 2028 verder daalt naar 2,1 procent. Daarmee blijft de doelstelling van 2 procent voorlopig buiten bereik.

Wat betekent dit voor wie nu een huis wil kopen?

Wie vandaag een woning wil kopen, doet er goed aan om niet automatisch uit te gaan van de maximale leencapaciteit. Een maandelijkse afbetaling die op papier haalbaar is, kan in de praktijk zwaar wegen wanneer energie, boodschappen, verzekeringen en andere vaste kosten stijgen.

Een langere looptijd kan de maandelijkse afbetaling verlagen, al neemt daardoor doorgaans de totale interestkost toe. John Romain raadt dan ook aan om vooral naar het leefcomfort te kijken: "Je maandlast moet acceptabel blijven. Bepaal die op basis van je leefcomfort."

Voor kandidaat-kopers betekent de nieuwe renteverhoging dus vooral dat voorzichtig rekenen belangrijker wordt. Wie een huis zoekt, doet er verstandig aan verschillende banken en kredietformules te vergelijken en niet alleen naar de rentevoet te kijken. Ook de looptijd, vaste of variabele rente en totale kredietkost kunnen een groot verschil maken.

De ECB heeft bovendien nog geen definitief rentepad vastgelegd. De centrale bank benadrukt dat toekomstige beslissingen afhankelijk blijven van nieuwe economische en financiële gegevens. Voor de Belgische woningmarkt betekent dat dat de rente de komende maanden een belangrijke factor blijft. Een snelle terugkeer naar goedkope woonleningen lijkt voorlopig allerminst gegarandeerd.